DEFICITS FONCIERS

Définition

L'article 28 du CGI précise que le revenu foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges déductibles de la propriété.
L’article 31 donne une liste des charges déductibles des propriétés urbaines.
Lorsque les charges foncières sont supérieures aux recettes brutes, on constante un déficit foncier. Ce déficit est imputé à hauteur de 10 700 € sur le revenu global du contribuable. La partie excédentaire ainsi que les intérêts d’emprunt sont eux déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans.

Les charges déductibles

La déduction forfaitaire de 14 % des revenus bruts, pour frais et charges est supprimée à compter de l'imposition des revenus perçus en 2006, déclarés en 2007. L'ensemble des primes d'assurances et certains frais de gestion deviennent déductibles pour leur montant réel à compter de l'imposition des revenus perçus en 2006, et déclarés en 2007.

  • les dépenses de réparation et d'entretien
  • les frais de gérance et de rémunérations des gardes et concierges
  • les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation
  • les dépenses acquittées pour le compte des locataires et non récupérées au 31 décembre de l'année de départ du locataire
  • les provisions pour charges de copropriété
  • les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration des propriétés ainsi que les frais d'emprunt, frais de constitution de dossier et frais d'inscription hypothécaires
  • les taxes mises à la charge due-propriétaire, exemples : la CRL, la taxe foncière

Comment déclarer un déficit ?

La première étape consiste à calculer les revenus nets fonciers de l'année fiscale. Ceux-ci constituent la somme des revenus locatifs visés à la ligne 253 de votre déclaration. Elle se compose du revenu brut de chaque immeuble enregistré sur la ligne 215 soustraite du total des frais et charges de la ligne 230 et des intérêts d'emprunt inscrits à la ligne 240.

Ensuite additionné aux lignes D et E relatives aux parts de sociétés immobilières, le revenu total est porté à la ligne 420 de la page 4 de la déclaration n°2044. Le déficit foncier, total négatif du calcul précédent, est à reporter dans le cadre 4 de la page 3 de la déclaration 2042 à la ligne BB s'ils sont imputables sur les revenus fonciers des années précédentes ou BC s'ils sont imputables sur le revenu global.

Les déficits reportables des années antérieures sont inscrits sur la ligne BD.

L'attrait de ce mécanisme est d'utiliser ces déductions pour optimiser vos placements immobiliers. Par exemple, le fait de valoriser vos biens par des travaux entièrement déduits. Ou encore financer vos investissements immobiliers par le biais des économies d'impôt. Ces solutions ne sont pas des solutions miracles; mais bien employées elles peuvent se révéler fort utiles.