Loueurs en meublé non professionnels

Amendement Bouvard

Eléments de définition :

    L'amendement Bouvard (proposé par le député Michel Bouvard) a pour but de donner aux Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) des avantages fiscaux du même type que ceux présentés par la loi Scellier.

    Cet amendement, également appelé loi Bouvard, étend le dispositif Scellier à la majorité des acteurs dans le domaine du logement neuf.

    Ainsi, un investisseur qui loue en meublé un logement inclus dans certaines résidences de services pourra bénéficier d'une réduction d'impôt de 25 % sur 9 ans, pour tout bien acquis jusqu'en 2010, et dans la limite d'un achat de 300 000 euros. Soit au total, 75 000 euros d'économies d'impôt générées par ce placement et quelle que soit la tranche d'imposition.

    Cependant, en choisissant le LMNP Censi-Bouvard, la réduction d'impôt supprime la possibilité d'amortir l'immobilier pour la fraction inférieure à 300 000 € ce qui a pour effet de rendre les revenus tirés de la location imposables plus rapidement. Les avantages fiscaux font ressortir un effort d'épargne minime sur les 9 premières années de la défiscalisation, ensuite les investisseurs qui n'auront plus ni la réduction d'impôt ni les amortissements verront leur revenu fiscal de référence et donc leur imposition, augmenter.

    Certains se diront qu'ils revendront au bout des 9 années mais l'investissement Censi Bouvard concerne des résidences avec services para-hôteliers et le bail qui les lie avec le gestionnaire est un bail commercial. Ils devront donc impérativement revendre leur bien à un investisseur qui reprendra le bail en cours faute de quoi il leur faudra payer une indemnité d'éviction au gestionnaire et restituer la TVA qu'ils avaient récupérée par vingtième restant à courir jusqu'à la vingtième année. Cependant, pour éviter les frais précédents évoqués liés à l'arrêt d'activité, même si le bien est revendu à un investisseur, ce dernier qui n'a pas d'avantage fiscal, qui ne récupère pas la TVA, qui n'a pas de garantie decennale, voudra payer le bien d'occasion le moins cher possible.

    Par exemple si les biens neufs offrent une rentabilité de 4.50%, cet investisseur souhaitera peut-être obtenir une rentabilité de 6% et le prix de vente subira donc une décôte

    Compte tenu du prix de vente réduit, après avoir remboursé le capital restant dû sur le prêt contracté lors de l'acquisition, les éventuelles pénalités de remboursement anticipé, les frais de mainlevée d'hypothèque et les honoraires de l'agence, la rentabilité de l'opération sera faible même en tenant compte des avantages fiscaux du départ.

    Il faut donc garder à l'esprit que l'immobilier et notamment la location meublée en résidences avec services para-hôteliers est un investissement à long terme qu'il vaut mieux conserver. Reste à définir, en fonction de la fiscalité présente et à venir de l'investisseur s'il a intérêt à choisir la formule LMNP avec amortissements ou LMNP Censi Bouvard avec réduction d'impôt ou encore acheter un appartement ancien pour le meubler, et le louer en direct, ou par l'intermédiaire d'une agence, ce qui permet d'éviter les inconvénients du bail commercial et du code du commerce.

- source Wikipédia -

 

Loueur de meublé professionnel

   Loueur de meublé professionnel (LMP) est en France un statut fiscal avantageux accordé aux particuliers ayant d'importants revenus provenant de locations de meublés.

Conditions

   Le statut LMP est défini par l'article 151 septies du CGI. Les conditions suivantes doivent être satisfaites pour prétendre à ce statut :

  • L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé.
  • L'investisseur doit s'inscrire au RCS (Registre du commerce et des sociétés) en tant que loueur en meublé professionnel.
  • L'investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23 000 euros annuels (cette somme devant être supérieur aux autres revenus professionnels du foyer fiscal).
  • Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Les biens immobiliers qui entrent dans la définition de meublé sont :

  • bien locatifs meublés
  • résidences hôtelières, de tourisme, chambres d'hôtes et gîtes ruraux
  • maisons de retraite, résidences de services

Avantages

Le loueur en meublé professionnel bénéficie des avantages suivants :

  • Déduction totale sur les revenus des charges réelles (y compris : Frais d'acquisition, d’ingénierie, intérêts d'emprunt)
  • Amortissement des biens:
    • Le mobilier s'amortit de 5 à 10 ans
    • L'immobilier s'amortit pour la durée réelle de détention. L'expert comptable arbitrera une durée d'amortissement comprise entre 25 et 40 ans.
    • Le terrain, souvent inclus dans le prix d'acquisition, ne s'amortit pas. Si ce montant n'est pas connu, il convient de lui attribuer une quote-part de 10%.
  • Récupération de la TVA (sous certaines conditions : si investissement en résidence offrant des services de type para-hôtelier tel que ménage, fourniture de linge, nettoyage des locaux, préparation de repas); voir aussi art 257 bis du CGI
  • Exonération de plus-value au-delà de 5 ans (pour des recettes locatives inférieures à 250 000 € HT/an)
  • À condition que les revenus générés par cette activité dépassent à la fois 50 % des revenus du foyer fiscal et 23 000 € de loyer TTC annuel, exonération pour l'ISF des biens en tant que biens professionnels

Obligations

  • Statut et cotisations sociales
    • Travailleur non salarié : Le loueur en meublé professionnel est considéré au plan social comme un commerçant, il relève donc du régime des travailleurs non salariés (TNS). Ceci implique un enregistrement à l'une des caisses de prestations sociales spécifique (rsi par exemple) et le versement de cotisations minimales.
    • Cumul avec une activité salariée : Ce statut est cumulable avec le statut de salarié ou de retraité sous certaines conditions.
  • Assujettissement aux taxes
    • Le loueur en meublé est assujetti à la Taxe Professionnelle, à l'exception des locations touristiques.
    • Les prestations de location en meublé ne sont pas assujetties à la TVA.

Conclusion

   Outil de gestion de patrimoine par excellence, idéal pour se constituer un beau patrimoine, préparer sa retraite ou celle de son conjoint, permet de générer une protection sociale et de valider des trimestres (retraite) pour une personne qui cesse son activité avant 60 ou 65 ans.

- source Wikipédia -